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房企著急出貨 北京7月份逾五成項目平價入市
"在年度銷售業績及資金周轉雙重壓力下，房企加快瞭項目入市的步伐。"亞豪機構副總經理任啟鑫表示，繼6月份北京市33個項目集中入市之後，7月份商品住宅供應量仍然有增無減。
根據亞豪機構統計數據顯示，北京市7月份共有36個項目計劃開盤，包括12個新盤項目和24個老項目的後期房貸款服務源。從供應量來看，今年北京市月度開盤項目數量已連續五個月超過30個，與去年3月份到7月份期間的數據相比，這五個月市場總開盤量大漲近六成；而從銷售定價來看，超過五成項目以平價或低於市場預期的價格入市。
值得註意的是，下半年自住房將大規模入市，這勢必將進一步拉低平均房價，為高端項目的入場創造瞭條件。目前來看，北京市樓市"限高令"松綁，許多由於"限高令"而推遲入市的高價盤得以入市。
逾五成項目平價入市
5月份銷售額未飄紅，6月份更是"開門冷"，2014年以來，樓市整體成交量持續低迷讓開發商存貨難以消化，整個行業去庫存壓力不斷增大。
從統計局最新數據來看，70個大中城市中近半新建商品住宅價格環比下降，一線城市商品住宅價格亦出現明顯下調的事實，已基本確立全國房價加速下行趨勢，低迷的市場前景無疑進一步加劇瞭房企資金鏈緊張格局。
鑒於此，任啟鑫認為，在年度銷售業績、信貸持續緊縮以及現金流等因素影響下，開發商開始采取"加快出貨、現金為王"的高周轉策略。同時，為瞭搶得市場份額，換來成交量的有效提升，開發商對入市項目的銷售定價愈發謹慎。
事實上，房企在加快推盤節奏、加大推盤量的同時，在價格讓利方房屋信貸信用貸款土地買賣面，平價入市是其采用的主流定價策略。
據統計，在北京市7月份預計開盤的剛需項目中，有17個已給出定價，其中9個項目以平價或低於市場預期的價格入市，占比超過五成。以通州區的華業東方玫瑰(樓盤資料 業主論壇) 為例，5月中旬入市時項目均價為24000元/平方米，7月份新入市的樓棟整體報價已調至23000元/平方米。此外，以低於預期價格入市的還有萬科天竺悅城和天資·璟庭(樓盤資料 業主論壇)等項目。
任啟鑫表示，部分樓盤盡管提高瞭入市價格，但同時推出各種計算復雜、優惠幅度不等的促銷舉措，可以稱得上明漲實穩。下半年自住房大量入市後，三季度成交量將回暖，屆時剛需項目或出現"量漲價跌"的現象。
中高端項目解禁入場
不過，相對於剛需項目的平穩回落，中高端項目則有集中入市、加快跑量的勢頭。實際上，去年年底北京市樓市實施的"限高令"已經悄然放松，中高端房源入市量明顯增加。
根據亞豪機構統計數據顯示，5月份以來，包括龍湖雙瓏原著、北京泰禾院子、楓丹壹號(樓盤資料) 、金茂悅等在內的14個高端項目獲批入市，其中，保利"薊門名居"住宅項目以97424元/平方米的擬售均價，創下今年以來北京市住宅項目獲批的最高單價。而在2013年全年北京市僅有13個均價在5萬元/平方米以上的高端項目獲得預售審批入市。
7月份北京市計劃入市的36個項目中，包括珠江·紫宸山等四個豪宅別墅項目以及國銳·金嵿(樓盤資料) 等八個改善項目在內，大戶型中高端項目達12個，占比超三成。
事實上，《證券日報》記者也獲悉，尚未獲得預售證卻具備開盤條件的中高端項目也在籌備入市中，以遠洋·傲北二期為例，據其銷售人員透露，別墅和改善性需求洋房預計9月份入市，別墅銷售單價預計可達3.5萬元平方米，項目整體銷售均價在3萬元平方米左右，與2011年首次開盤價相比，上漲較為明顯。
為瞭完成銷售任務，不少房企也開始在商業項目上發力，以求避開住宅成交低迷時期，以此類產品突圍。以泰禾集團為例，為瞭完成今年250億元的銷售目標，泰禾在北京市集中推出瞭多個項目，在打過瞭泰禾·1號公館剛需牌、泰禾·拾景園(樓盤資料)改善性需求牌之後，泰禾集團旗下首個高端商務項目泰禾·長安中心寫字樓亮相。該項目為北京市五環內唯一一個可售的超5A國際寫字樓，目標客戶鎖定為世界500強企業。
對此，有業內人士向記者表示，目前市場低迷預期很難扭轉，房企要想成功突圍，無論是中高端項目還是剛需項目，甚至是可售型商業項目，都需要提高周轉速度，加快回籠現金，降價讓利將是最快捷有效的策略。此外，在大多數房企都在減少成本做減法的同時，有想法的房企還需在其它方面下功夫做加法，才能在大浪淘沙中獲得生存和發展。(記者 王麗新)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/09162789604.shtml
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